[摘要] 温州似乎总会成为中国楼市和金融的“问题样本”,从到处托高楼价的炒房团,到缩水、暴跌、腰斩、崩盘等负面传闻层出不穷。
如今,痛定思痛
温州楼市启动“纠错模式”10月楼价止跌
根据温州市房管局相关统计数据显示,10月份温州新盘再度出现“零供应”,而市区住宅销售8.22万平方米,成交697套,较去年同期的648套基本持平;相比9月的1293套,则环比下降46%。从数据上看,10月份温州市房产销售量并未受新政影响而出现大面积回暖迹象。10月份,市区住宅成交均价为2.03万元/m2,也是温州房价连跌36个月后首次持平。
根源:供求失衡 监管不力
当初是什么因素造就温州成为炒房“天堂”?泰和地产总裁林育的分析相当到位。首先,是土地供应结构极其不合理,供应持续偏少,2011年及2012年温州土地供应分别只有18.45万平方米和21.9万平方米,这如何能满足当地五六百万人的购房需求?直到2013年才开始增加土地供应,但长期上市量太少造成的市场饥渴,是促成疯抢新盘的根本原因;第二个原因是当地对房地产交易的监控一度缺失,前几年市场乱象丛生,预售条件不严格,挖坑就可以开盘、随意转名过户、对发展商的资金账户监管不严格等,所有这些都助长了非理性的炒房潮。
在采访中记者了解到,现在,饱尝苦果的温州房地产市场已经启动了“纠错模式”,首先是增加土地供应,2013年土地供应猛增至69.5万平方米,相当于2012年的三倍多。在土地饥渴时代,溢价200%拿地是常有的事,但今年以来80%的土地都是以底价成交,土地价格下来了,发展商求稳打短平快,楼价稳定是可以预期的。然后是调整产品结构,从2013年开始,“刚需”户型才开始在温州市区出现,目前市场主力产品以88~140平方米为主。
此外,还推出了遏制炒风的撒手锏:提高预售证发放条件,规定达到“正负零零”才能开盘,而且开盘前的储客期不能超过半个月,下订后不可随意转名。
温州限购启示录
民间资本脱离实业祸患无穷
从这次温州之行的调查发现,温州炒房族的销声匿迹、温州楼市的神话幻灭,根本的问题并非出现在房地产本身,资金才是背后的关键因素。对于温州而言,房地产、实体经济、金融系统环环相扣,哪一环都不好解。
2008年4万亿投资计划极大地刺激了温州这样的民营经济发达的三四线城市,不仅催生了“温州炒房团”横扫各大城市托高各地楼价,最要命的是让众多本身与房地产投资毫无瓜葛的温州实业家们,从企业“抽血”炒房。“银行对企业授信过多,只要40%的抵押、60%担保就能贷款。地方贷款突然爆发,银行找上门来希望企业贷款投资,很多小企业主几乎一夜间身家暴涨,钱多得不知该投向哪里,然后又听闻房地产最容易赚快钱,于是便抱团进入。”某商业银行温州支行总经理形容当年的市场真是被热钱冲昏了头脑,“起码有20%~30%的企业都参与了房地产的投资,可谓全民参战。”
全民炒房吸走了温州丰裕的民间资本,经济脱实向虚导致实业失血、传统低端产业错失转型良机,资金成为制约着整个温州各行各业的枷锁。
直到现在,我们在温州街头所见到的遍地开花的大小楼盘,有很多都是当年由几十个甚至上百个小股东组合而成的“草台班子”发展商开发出来的。当地人介绍说,曾经有一家开发商股东就有300多个,融资渠道就像民间集资一样,资金特别复杂。“业余部队”一上来拿了地以后,没有专业的设计、市场调查和策划推广,开工挖坑就卖楼,最终也导致了为赚快钱而乱象丛生。君不见,以民营经济见长的温州,至今没有出现几家具备强大实力的专业房地产开发商。
“温州样本”提出了值得关注的问题:民间资本为什么热衷抽离实业?导致经济脱实向虚的根本原因是什么?限购政策虽然令炒房团一夜间销声匿迹,从表面看高热是退下来,但落下的病弱身体还需要从根子里强筋健骨,显然,放松限购和限贷肯定不是固本培元的良方。从这个意义上讲,需要转变的远不仅仅是温州。
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