[摘要] 今年的房地产市场已经基本定性，年底之前房地产市场难以大的变化。综合来看，今年的房地产市场进入了“五限”时代，限售措施首次实施，并且已经在多个城市落地。虽然房价并没有实质性的回落，但是起码快速上涨的趋势得到了有效的遏制。既然今年的楼市难有大的变化，不少购房者就将目光转向了明年。
今年的房地产市场已经基本定性，年底之前房地产市场难以大的变化。综合来看，今年的房地产市场进入了“五限”时代，限售措施首次实施，并且已经在多个城市落地。限售与限购并举，很大程度上抑制了投资、投机性购房需求。虽然房价并没有实质性的回落，但是起码快速上涨的趋势得到了有效的遏制。
总的来说，刚需购房者买房并没有变轻松。随着房价的上涨以及一二线城市市中心供地面积的减少，刚需购房者可供选择的新房并不多，并且不断向郊区外移，而这一定程度上增加了他们交通的成本。同时，随着二胎政策的放开，改善型购房者不断增多，卖旧换新成为他们主要的选择。但是，在高房价的大背景下，要想实施换购也并不容易。尤其是在二套房首付比例提高，贷款利率明显上涨的前提下，是先卖后买还是先买后卖就不得不仔细权衡。同时，部分城市对二套房的认定是认房又认贷，所以在一定程度上增加了改善型购房者买房的成本。
既然今年的楼市难有大的变化，不少购房者就将目光转向了明年。其实不少机构和业内人士也在分析，普遍认为明年将是买房的好时机，那么明年的楼市会有哪些特点和趋势，到底是不是抄底买房的好时机呢？
笔者认为，经过一年多持续收紧的楼市调控，明年的房地产市场肯定会出现一些变化，并且有别于今年。具体来看，主要体现在以下5个方面：
一、房价将迎来实质性的回落
之所以说明年房价会迎来实质性的回落，还是通过房价大的变化周期来体现的。前段时间，同策研究院就曾对2020年以前的房价进行了预测，大体观点是明年3季度房价同比回落的幅度，房价将达到低点。
其实，不止是同策研究院，其他的行业机构、媒体也对明年房价整体性回落持乐观态度。自去年9月底开始的新一轮的楼市调控，已经持续了一年多的时间。此次楼市调控并没有一刀切，而是各个城市可以结合当地房地产市场的特点进行有针对性的调整。一二线等热点城市主要的目标是抑制房价过快上涨，而三四线城市则是以去库存为主。因此，房价，尤其是新房的价格，并没有下降，相反，还是在缓慢上升中。
随着去库存任务的阶段性完成，明年各地的楼市基本都是以抑制房价上涨为主要目标。因此，还有更多的城市加入到限购或者限售的行列中，因此，房价全面回落将是大概率事件。而且，明年要看热点城市的房价是否下跌，更应该关注存量房，也就是二手房市场。二手房的房价，将成为整个房地产市场的风向标。
二、购房贷款将逐步松绑
今年对于购房者来说，买房难不但体现在房价高上，更体现在贷款难上。笔者的一个同事在今年9月份买了一套新房，在申请购房贷款的过程中，贷款利率愣是从在基准利率的基础上上浮1%到上浮至5%，不到一周的时间就多支付了不少利息。目前，不少城市的首套房购房贷款利率已经上浮至基准利率的20%。
贷款额度少，贷款利率高，很大一部分原因是由于各个银行的个人贷款额度不够导致的。明年上半年，随着额度的调整，各个银行的可用于个人购房贷款的钱较多，因此贷款买房也会变得相对容易一些。
三、去杠杆依然是主基调
虽然个人购房贷款在一定程度上会有所松绑，但是整个金融体系还是以去杠杆为主，整体目标是防止楼市泡沫。
去杠杆主要体现在严禁消费贷、房抵贷等违规资金流入房地产市场。笔者之前就分析过消费贷流入楼市的危害。如果消费贷流入楼市，其实就成为了变相的首付贷，也就意味着购房者只需要很小的一部分资金，就可以买到一套房子。原本的首付是三成，但是如果用消费贷来当做首付的话，真正的首付比例可能低于一成，一旦未来房价出现波动，通过消费贷购买的房子很有可能就成为金融机构的坏账，从而对整个金融体系产生冲击，最终会影响整个实体经济。
因此，去杠杆将是未来几年楼市调控的重要措施之一，其目的还是抑制房地产市场上的投机行为。
四、楼市长效机制初步建立，住房租赁市场得到快速发展
明年，房地产市场的一个重点就是住房租赁市场的快速发展。截至目前，包括北京、杭州等在内的一二线城市已经上线了或者正在加紧上线当地的住房租赁平台，并且像支付宝、京东、中国建设银行等互联网公司和金融机构进入这一领域。
随着平台的推出以及住房租赁行业管理条例的推出，租房市场将更加规范，租售同权也不再是口号。因此，对于普通民众来说，未来对于房产的需求，有了更多的选择。以前租房只是过渡性选择，而未来则可以是长久的选择。每个人可以结合自身的经济条件，选择购买商品房、共有产权房、保障房或者选择租房，而无论选择哪种方式，落户、工作、社保、孩子上学等均能得到保障。
五、房子是用来住的，不是用来炒的
其实上面说了这么多，最终还是要落到房子是用来住的，不是用来炒的这一根本点上。至少在未来5年之内，这个一根本点不会发生变化。无论是限售还是去杠杆，都是打击炒房行为，目的还是为了让房地产市场回归理性。因此，在这一大前提下，未来购房者买房，心里将更加有底。
总的来说，明年二、三季度将是刚需购房者买房的好时机，因为从2019年一季度开始，房价有可能再次进入上升期。那些想要抄底买房的，需要做好准备了。
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